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房屋定价的影响因素

发布时间:2019-03-20

来源:知了找房综合整理

房屋定价的影响因素

房屋价格是无论买房还是卖房都关注的因素,卖方想多赚钱,买房想省钱,那么房屋定价影响因素有哪些呢?

一、宏观因素

1、国家政策

国家在房地产方面每次推出新政,都会对整个行业带来一些或大或小的震荡,这些新政包括限购、贷款、限户等。

2、国家经济状况

房价走势和国家的经济形式密切相关:经济向好,房价上扬;经济下行,房价必然进入平缓或者下降通道。

3、市场供需关系

上海市常住人口逐年上涨,增长的人口基数为上海房产交易市场提供了源源不断的购买人群。

 

二、微观因素

可以把微观因素分为三个方面,即外部环境、小区情况、房屋情况和周期&付款方式

1、外部环境

1)     地理位置

对于上海来讲,中心房价高于郊区,商圈中心高于周边,市中心地段的房子生活配套更为完善,商圈也是如此。

2)     规划中市政建设的热点片区

市政建设会直接提升一个区域的整体价值,也会提升居住区的生活层次。比如北京通州区城市副中心建设。

3)     轨道交通和公交网络极为发达的区域

一般在同个区域,离地铁越近的房子房价越高。

4)     教育资源

一个高质量学校的片区内,房价要比同等条件下普通学校片区的房价高出很多 。

 

2、 小区情况

1)     周边配套

周边生活配套设施是否齐全,比如商场、超市、菜市场、饭馆、药店等附近商家是否能最大满足业主的日常生活需要。

2)     小区品质

小区是否是品牌开发商,物业管理水平以及绿化环境如何。

 

3、房屋情况

1)     楼层

一般来讲,中间楼层要比两边楼层平均价格要高些,综合来看其视野采光和生活便利程度带来的舒适感较高。低层有采光差、噪音高等问题,高层生活的便利程度不高。

2)     户型

房屋户型影响居住的舒适度,好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势,自然受到追捧,房屋价格也就水涨船高。同一小区优势户型,售价会相对更高。

3)     面积

户型大小适中的房屋容易获得购房者的青睐,自然定价会高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性,在尽可能促成交易的前提下,定一个更为合理的价格尤其重要。

4)     装修

精装修的房子卖相好,对于需求精装房的购房者来说,装修精美也是一大优势,既可以节省成本,又可以立即入户。但是价格略高,购房者要再三考虑。

5)     税费

税费的高低在购房成本上影响着房屋价格,交易税费一般由购房者承担,因此,房屋税费的高低决定了购房成本的高低。税费少成本低,房屋价格自然高;相反,税费多,成本高,房屋价格也会被压低。

 

4卖房周期&付款方式

1)     卖房周期:如果预计的卖房周期较长,则可根据市场情况将房价定的略高于市场价格,等待以最理想的价格出手。如果希望短期内尽快将房子卖出去,就需要与市场价格持平或者略低于市场价格。

2)     付款方式:目前市场上的买方都会以贷款的方式进行支付,如果希望找到可以全款付款的买家,则价格要略低于市场价格以吸引买方全款支付。如果可以接受较长周期的组合贷款,价格则相应可以定高一点,因为组合贷款的付款周期较长,但对买家来说比商业贷款要更划算一些,所以可能会愿意多支付一点房款。


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