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与租房有关的法律知识

发布时间:2020-09-10

来源:知了找房综合整理

租房流程 合同 租房

在近日热播剧《三十而已》中,有一集是:女主角王漫妮结束了短暂的豪华游轮旅行后回归现实生活,刚入家门,房东就带着中介公司的人过来看房的剧情。虽然她向房东无助地说“我刚交过房租啊”。房东并未理会她的无助,坚持要卖房,但同意退还剩余房租。对王漫妮来说,搬家似乎已不可避免,她又开始重新找房。

都说电视剧取材于生活,不管别的是不是,但是这件租房事件确实在生活中很常见,但是租房就不该拥有保障吗?哪些关于租房的法律知识,你清楚吗?今天小编就带你了解一下与租房相关的法律知识。

租房需签订书面的租赁合同

我国《合同法》规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。也就是说,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。因此租房最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。

租赁最长期限为二十年

根据《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

房屋扩建的处理

《房屋租赁解释》在对待房屋扩建问题上同样依据房屋扩建是否经出租人同意、是否办理合法建设手续适用不同的规则:

1.承租人未经出租人同意扩建发生的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

  ①办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;

  ②未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。

因此,承租人如需对房屋进行扩建,应当经出租人同意并办理合法建设手续,同时在租赁合同中明确约定扩建费用由谁承担。

租金的诉讼时效

租赁合同是继续性合同,其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的,承租人应当按照合同约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照合同法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

因此,如果承租人未能在上述支付期限内支付租金,出租人应当及时催告或者提起诉讼,以免超过一年的诉讼时效,无法得到法律的保护。

优先购买权的行使与限制

优先购买权纠纷一直是实践中的难点问题。《房屋租赁解释》对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制,明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋:

①房屋共有人行使优先购买权的;

②出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

③出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

如不存在上述情形的,出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的,承租人如何寻求救济?

《房屋租赁解释》明确规定,承租人不能以此为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。事实上,出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效与否,与承租人能否优先购买房屋无关。即使出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效,只要第三人并非善意购买出租房屋或者尚未变更登记至第三人名下,承租人均有权主张优先购买房屋。否则, 承租人只能向出租人主张赔偿损失。

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